ROMANYA’DA GAYRİMENKUL SATIN ALMA VE BUNA BAĞLI OTURUM İZNİ ALMA SÜRECİ
Romanya’da yabancıların gayrimenkul satın alma prosedürü, AB vatandaşı olmayan Türk vatandaşları için 2007 sonrası AB üyeliğiyle kolaylaşsa da, bazı teknik ve hukuki adımlara dikkat etmek gerekiyor.
Büyüleyici ormanlar, göz alıcı göller, uçsuz bucaksız dağ sıraları ve inanılmaz mimariler, Romanya, Karadeniz kıyısında ve Tuna Deltası’nda yer aldığından, dünyanın en güzel manzaralarından bazılarını barındıran geçmişinde Osmanlı hakimiyeti dolayısıyla ortak tarih barındıran bir ülkedir. Özellikle Köstence bölgesi Türklerin yoğun olarak yaşadığı bir bölgedir.
Kalabalık şehirlerden birinde, güzelce korunmuş bir ortaçağ kasabasında veya masalsı bir kır villasında ev bulmayı tercih edebilirsiniz. Birçok şehirde hem eski hem de modern daireler bulabilirsiniz.
Timișoara, sınıra yakın ve Batı Romanya’nın en büyük şehri olduğundan, burada canlı bir kültürel ortam ve birçok yabancı yatırımcı bulabilirsiniz. Teknoloji arıyorsanız Cluj-Napoca ideal bir seçim olacaktır, ancak aynı zamanda film, müzik ve tiyatro festivallerinin de merkezidir. Tatil evi arıyorsanız, Mamaia’da bir yaz tatili veya güzel kayak merkezlerinden birinin yakınındaki karlı bir vadide bir kulübe bulabilirsiniz.
Satın Alabileceğiniz Gayrimenkul Türleri
- Konut (apartman, villa, rezidans) → Serbestçe alınabilir.
- Ticari gayrimenkul (ofis, dükkan, depo) → Serbestçe alınabilir.
- Arsa / Tarım arazisi →
- AB/AEA üye ülkelerinin vatandaşları, Romanya vatandaşlarıyla aynı mülkiyet haklarına sahiptir. AB vatandaşı değilseniz doğrudan şahıs olarak tarım arazisi satın alamazsınız.
- Ancak Romanya’da kuracağınız bir şirket (SRL) üzerinden alabilirsiniz. Şirket, Romanya vatandaşı gibi işlem yapar. Bu da işlem sürecini daha kolay hale getirir. Herhangi bir alım-satım sözleşmesini sonuçlandırmadan önce Romanya’da mali kayıt yaptırmak zorunludur.
- AB/AEA dışından gelen kişiler doğrudan bina ve daire satın alabilirler, ancak arazi satın almak için genellikle bir Romanya Limited Şirketi (SPV) kurmaları gerekir. Herhangi bir satın alma sözleşmesini sonuçlandırmadan önce Romanya’da mali kayıt yaptırmak zorunludur.
Gayrimenkulün Tespiti, İncelemesi ve Ön Araştırma
Öncelikle Romanya’da gayrimenkul alma maksadınızın doğru bir şekilde tespit edilmesi gerekmektedir. Bu maksadınız doğrultusunda Gayrimenkulun bulunduğu konum analizi, mülkün bulunduğu bölgenin fiyat değerlendirilmesi, Tapu kayıtlarının temizliği, ipotek veya haciz olup olmadığı gibi yasal durumu kontrol edilir. Romanya Tapu Sicili (Carte Funciară), ipotekler, anlaşmazlıklar veya diğer hacizler de dahil olmak üzere mülkler hakkında ayrıntılı kayıtlar içeren merkezi bir veri tabanıdır. Satıcının varlığı elden çıkarma yetkisine sahip olduğundan emin olmak da aynı derecede önemlidir.
Gayrimenkul Satın Alma İçin Gerekli Belgeler ve Süreç
a. Vergi Kimlik Numarası Alınması (Cod Numeric Personal – CNP),
Pasaport, başvuru formu, Pasaportun yeminli tercümesi yapılır ve noter onaylı hale getirilir. Yabancılar için “Fiscal Code” alınır. Romanya vergi dairesinden veya avukat/noter aracılığıyla çıkarılır.
b. Gayrimenkul Durum Tespiti (Due Diligence) ,
Tapu sicil kaydı, tapu, kadastro planı, mali sertifika, enerji sertifikası, Kimlikler, vergi numaraları, mülkiyet belgeleri gibi belgelerin hukuki açıdan incelenmesi gerekir. Bu belgeler Rumence olacağından tercüman veya avukat aracılığıyla incelemenizi tavsiye ederiz.
c. Banka Hesabı Açma,
Satış bedelini ödeyebilmek ve tapu masraflarını karşılamak için yerel banka hesabı gerekir. Alıcı ve satıcının anlaşmasına göre aksi kararlaştırılabileceği gibi genellikle %10 depozito belirlenir ve banka hesabı açıldıktan sonra bu banka hesabına, bazen noter hesabına (escrow) kullanılarak yatırılması gerekir.
d. Satış Ön Protokolü (Precontract),
Taraflar arasında fiyat, ödeme planı, teslim tarihi belirlenir. Genellikle, bir fiyat üzerinde anlaşmaya varıldıktan sonra, taraflar ya bir ön sözleşme imzalar ya da doğrudan nihai satın alma sözleşmesine geçerler. Her iki durumda da, sözleşme şartlarının adil olduğundan ve olası koşulların (finansman, tapu, denetimler) uygun şekilde ele alındığından emin olmak için erken bir aşamada bir avukata danışmak önemlidir.
e. Noter Onayı ile Satış Sözleşmesi,
Romanya’da gayrimenkul alım satımı noter huzurunda yapılır. Sözleşme hazır olduğunda, hem alıcı hem de satıcı, anlaşmayı imzalamak ve sonuçlandırmak için bir Rumen noter huzuruna çıkmalıdır. Noter, tarafların kimliklerini doğrulayacak ve anlaşmanın Rumen yasalarına uygunluğunu sağlayacaktır. Kısa süre sonra, işlem Tapu Sicilinde kayıt altına alınır ve mülkiyet devri üçüncü taraflarca resmen görülebilir hale gelir.
f. Tapu Tescili (Cartea Funciară),
Noter satış sonrası işlemi tapu dairesine (Cadastru) iletir.Alıcı adına tescil genelde 3–7 iş günü içinde tamamlanır.
Romanya’da Gayrimenkul Piyasasında En Çok Değer Kazanan Bölgeler Hangileridir ?
1. Cluj-Napoca
- 2025 itibarıyla Romanya’da en yüksek değer artışını kaydeden şehir: metrekare fiyatı 3 000 € seviyesine ulaştı, yıllık artış oranı %15,7
2. Bükreş (Bucharest)
- Ortalama metrekare fiyatı yaklaşık 1 862 €, yıllık artış ~%15
- Kiralara bakıldığında, kira getirisi oranı Bükreş’te %6–8 arası ile Romanya’nın en yükseklerinden biri
3. Timișoara
- Konut piyasası hızlı büyüme içinde: ofis getiri oranı bile %8,25 ile Bükreş’i geride bırakıyor.
Gayrimenkul Satın Alımında Masraflar ve Vergiler
- Noter Ücreti: Genelde satış bedelinin %0,5 – %1,5’i.
- Tapu Harcı (Cadastral Fee): Yaklaşık %0,15.
- Çeviri ve Yeminli Tercüme: 50–150 € arası.
- Emlak Vergisi: Konut için yıllık ortalama %0,1 – %0,2 (ticari mülklerde daha yüksek).
Gayrimenkul Satın Alarak Oturum İzni Alma
Rumen Kanunları’na göre gayrimenkul satın alarak doğrudan oturum izni almak mümkün değildir. Romanya yasalarına göre oturum izni için geçerli bir yasal sebep gerekir: yatırım, çalışma, eğitim, aile birleşimi gibi sebepler olabilir.
Şirket Kurarak Gayrimenkul Yatırımı ile Oturum Alma
Romanya’da SRL (Limited Şirket) kurarak en az 50.000 € yatırım yapmak mümkündür. Bu yatırım tutarına gayrimenkul satın alımı dahil edilebilir. Şirket ortağı veya yöneticisi olarak yatırımcı oturum izni başvurusu yapabilirsiniz. Oturum izni genellikle 1 yıllık verilir ve yatırım devam ettiği sürece yenilenir.
Şirket Adına Satın Alınan Bu Gayrimenkulü Kiraya Vermek ve Gelir Elde Etmek
Gayrimenkul şirket adına alınırsa, şirket yasal olarak kiraya verebilir. Kira gelirleri şirket muhasebesinde beyan edilir ve vergiye tabidir. Bu gelir, oturum izni yenileme sürecinde ek finansal kanıt olarak kullanılabilir.
Romanya’ya Gitmeden, Online Olarak Bir Rumen Şirketi Kurmak
Romanya’da uzaktan şirket kurabilirsiniz. Şirket adının tescili, kuruluş belgelerinin sunulması ve hatta banka hesabı açılması gibi birçok adım, çevrimiçi olarak veya vekaletname sahibi bir yasal temsilci aracılığıyla gerçekleştirilebilir.Son dönemde artık çoğu banka hesap açılışında şahısları oraya davet etmekte, vekaleten banka hesap açılışı süreçlerini zorlaştırmaktadır. Ancak, bazı belgelerin şartlara bağlı olarak noter tasdikli, tercümeli ve apostilli olması gerekebilir.
Ayrıca tüm balkan ülkelerinde, Bulgaristan, Kosova, Arnavutluk, Karadağ, Sırbistan, Kuzey Makedonya, Yunanistan gibi ülkelerde de sizlerin hukuki olarak yanında olmaya devam etmekteyiz. Ofisimize 0216 504 58 26 ve 0533 197 74 16 numaralı hatlardan ulaşabilirsiniz.
Avukat Hüseyin ACAR
Reşit Hukuk & Danışmanlık
Kurucu Avukat
