BULGARİSTAN’DA GAYRİMENKUL ALARAK OTURUM İZNİ VE VATANDAŞLIK
Bulgaristan’da Gayrimenkul Alarak Oturum İzni Nasıl Alınır?
Sizlere Bulgaristan’da mülk satın alma süreçlerinin nasıl işlediğini ve kaçınılması gereken bazı tuzakları göstereceğiz. AB vatandaşları için ev satın alma süreci oldukça basittir ve kendi adınıza bir mülk ve arsa satın alabilirsiniz. Bahçesi olan bir evi arazisi (imarlı) ile birlikte almanız mümkündür. Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları da dahil olmak üzere AB ülkelerinin haricinde bir ülkeden dışından taşınıyorsanız ve arsası olan bir ev satın almak istiyorsanız yapmanız gereken ilk şey bir şirket kurmaktır, çünkü mülk bir şahıs adına değil, bir şirket adına kayıtlı olmalıdır. Arsa payı olmayan bir daire satın alıyorsanız şirket kurmanıza gerek yoktur. Bulgaristan’da ev satın alma süreci birkaç hafta sürebilir.
Gayrimenkul Satın Alırken Hangi Prosedürü Takip Etmek Gerekir ve Nelere Dikkat Etmek Gerekir ?
I. Satın Alınacak Taşınmazın Belirlenmesi:
İnternetten kendiniz araştırarak bulabilir ve bir emlak danışmanından yardım alabilirsiniz.
II. Hukuki incelemelerin yapılması :
Ön sözleşme veya kesin sözleşme imzalanmadan önce, aşağıdaki hususların açıklığa kavuşturulması gerekir:
Taşınmazın durumu ve tüm belgelerin incelenmesi; Rehinlerin varlığı; Devir edenin incelenmesi – Gerçek kişi ise devir sırasında medeni halinin kontrol edilmesi, evli olması halinde eşin onay durumlarının kontrol edilmesi, tüzel kişi ise iflas işlemleri açısından şirket durumunun Ticaret Sicilinde incelenmesi gerekmektedir;
III. Ön Sözleşmenin İmzalanması:
Hukuki incelemenin başarıyla tamamlanmasının ardından, nihai sözleşmenin imzalanması için için bir son tarih belirler. Ön sözleşme, Bulgar Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu’nun 19. maddesinin 3. fıkrası uyarınca ön sözleşmenin mahkeme tarafından kesin ilan edilmesini talep etme imkânı sunar. Taşınmazın fiyatı ve cayma durumunda yaptırımları belirtmek gerekir ve anlaştığınız bir ön ödeme miktarı varsa bunun sözleşmede belirtilmesi gerekir.
IV. Ön Ödemenin Yapılması – Bulgaristan’da birçok emlak satış sitesinde ve ofisinde satış öncesi depozito veya ön ödeme talebi olmaktadır. Bu ödemenin muhakkak bankadan açıklamasıyla beraber yapılmasını tavsiye ederiz.
V. Kesin Sözleşme (Noter Senedi)– Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu’nun 18. maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin devri için noter senedi gereklidir. Taraflar, kimliklerini noter huzurunda kişisel belgeleriyle ispat etmek zorundadır. Noter senedi düzenlenirken, noter, devredenin taşınmazın gerçek sahibi olup olmadığını ve işlemin yürütülmesi için gereken özel şartların yerine getirilip getirilmediğini kontrol eder.
VI. Satın alma bedelinin ödenmesi– Satın alma bedeli 10.000 BGN’yi aşarsa, satın alma sözleşmesiyle ilgili tüm ödemeler banka havalesi yoluyla, noter tarafından açılan özel bir banka hesabına veya tarafların seçtiği bir bankadaki hesaba yapılır.
VII. Mülkiyetin Devri – Mülkiyet genellikle noter senedinin imzalandığı gün devredilir. Mülkün noter tasdikli imzasıyla yeni sahibine devredildiğinin unutulmaması önemlidir. Noter sonrası bulunduğunuz yerin Tapu Sicil Kayıt bürosuna giderek yeni mülkünüzün kayıt işlemlerini tapunuzla birlikte tamamlayın. Tescil işlemi sonrası mülkünüze ait bir numaranın (EIK numarası) yer aldığı kart alacaksınız. Bu numara ile tüm işlemlerinizi yapabilirsiniz. Evinizi satın aldığınız yerdeki belediyeye giderek emlak vergisi bilgilerinizi öğrenerek ödemenin yapılması gerekir.
Tüm bu bahsettiğimiz işlemleri yaparken yanınızda bir avukatın olması hem yasal süreçleri hem de sunulan belgelerin doğruluğunu kontrol etmenizi kolaylaştırır. Sunacağınız evrakları da Bulgarca hazırlamanız gerekir. Reşit Hukuk & Danışmanlık ofisi olarak sizlere Bulgaristan’da gayrimenkul satın alma sürecinde ekibimizle beraber yardımcı olmaktan mutluluk duyarız.
Bulgaristan’da emlak fiyatını pazarlık etmek normaldir, bu yüzden pazarlık etmekten çekinmemenizi tavsiye ederiz. Çoğu mülk işlemi banka havalesi ile gerçekleşir. Nakit ödemeler yaklaşık 5.000 Euro ile sınırlıdır ve bu tutarın üzerindeki tüm tutarlar banka aracılığıyla yapılmalıdır. Bulgaristan’da sıfır bir mülk satın alırken, 16. maddeye uygun olduğundan emin olun. Bu, binanın gerekli tüm değerlendirmelerden geçtiğini ve oturulmaya uygun olduğunu gösterir.
En Az Kaç Paralık Gayrimenkul Satın Almak Gerekir ?
En az €312.000 değerinde gayrimenkul alımı yapılmalıdır.
Mülk Türü
Konut veya ticari mülk olabilir; dağınık yatırım da kabul edilir
Başvuru Süreci
- Ön anlaşma + tapu sözleşmesi + banka dekontu
- Bulgaristan Konsolosluğu’ndan Type D vize alınır (yaklaşık 35–60 gün)
- Bulgaristan’a giriş sonrası Göç Müdürlüğü’ne uzun süreli oturum başvurusu yapılır. Sonuç genellikle 14 gün içinde çıkar.
Gayrimenkul Alarak Ne Kadarlık Bulgaristan Oturumu Alınabilir ?
İlk oturum genelde 1 yıl geçerli olup, yatırım devam ettiği sürece yenilenebilir. 5 yıl kesintisiz uzun dönem oturumu sonrasında permanent residence alınabilir
Bulgaristan’da Gayrimenkul Alarak Vatandaş Olabilir misiniz ?
Evet gayrimenkul alarak Bulgaristan’da ikamet şartını yerine getirerek, kalıcı oturum sonrası, genellikle 5 yıl daha yasal ikamet şartıyla vatandaşlık başvurusu yapılabilir.
Gayrimenkul Almak İçin Gerekli Temel Belgeler Nelerdir ?
- Pasaport + biyometrik fotoğraf
- Tapu kaydı (BGN 600.000 yeterli)
- Banka ödeme dekontu (tam ödenmiş tutar)
- Sağlık sigortası
- Sabıka kaydı
- İkamet adresi (kira veya tapu)
- Taşınmazın bulunduğu yeri gösteren kroki, kadastro şeması veya belgesi;
- Gayrimenkulün geçerli bir vergi değerlendirmesi;
- Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından verilmiş haciz belgesi;
- Taraflardan biri tüzel kişi ise – Ticaret Sicilinden alınacak faaliyet belgesi ve şirket yönetim organının taşınmaz satın alımına ilişkin kararı;
- Taraflar, Adalet Bakanlığı tarafından onaylanmış bir şablon olan vatandaşlık ve medeni hal beyanını noter huzurunda sunmakla yükümlüdür. Taşınmaz mülkiyet haklarının belgelendirildiği, devredildiği, değiştirildiği veya sona erdirildiği parasal işlemlerde, taraflar noter huzurunda, kararlaştırılan tutarın işlemin gerçek kararlaştırılan bedeli olduğunu beyan ederler. Ayrıca, taşınmazı devreden, vergi, resim ve sosyal güvenlik primleri için uygulanabilir bir yükümlülüğü olmadığına dair yazılı bir beyan sunmakla yükümlüdür. Taşınmaz için vadesi gelmiş vergi yükümlülükleri olup olmadığı, vergi tarhiyatında belgelendirilir. Devredenin yukarıda belirtilen devlet ve belediye yükümlülüklerinin varlığını beyan etmesi halinde, taşınmazın devri ancak bunların ödenmesinden veya borçlunun yükümlülüklerinin satın alma bedelinden mahsup edilmesine yazılı onay vermesinden ve alıcının ilgili tutarı doğrudan bütçeye aktarmasından sonra gerçekleşebilir;
- Taraflardan herhangi birinin bulunmaması halinde vekaletname – bu durumda içeriği ve tarafların imzaları aynı anda noter tarafından doğrulanmalıdır;
- Vergi, elektrik, su ve ısınma faturalarının ödenmesine ilişkin güncel makbuzlar;
Maliyet ve Vergisel Durum
Evinizi satın alırken noterlik (%0,10 – %1,50), tescil (%0,10), emlakçı ( %%2,5 – %3) avukatlık (anlaşmanıza göre) ücretleri ödemeniz gerekebilir. Ayrıca evi satın saldığınız taraf bir şirket ise KDV de ödemek zorunda kalabilirsiniz. Bunların dışında yıllık olarak evinizin bulunduğu belediyeye emlak ve çevre temizlik vergisi ödemeniz gerekir.
Varna’da 50.000 Euro değerinde bir daire satın alma örneğini ele alalım:
Noter Ücretleri: 750 – 1000 Euro,
Kayıt Ücretleri: 50 Euro,
Hukuk Hizmetleri: 500 – 1000 Euro,
Acente Komisyonları: 1500 – 2500 Euro,
Devlet Vergileri ve Ücretleri: 1000 – 1500 Euro.
Olmak üzere toplam ek maliyetler 3800 ila 6000 Euro arasında değişebiliyor.
Bulgaristan’da gayrimenkul satın alma, şirket kurulumu, soybağı yoluyla Bulgaristan vatandaşlığı, temsilcilik açma, aile birleşimi, eş üzerinden Bulgaristan vatandaşlığı gibi tüm hukuki süreçlerde Reşit Hukuk & Danışmanlık olarak siz kıymetli müvekkillerimiz ve müvekkil adaylarımızın yanındayız.
Ayrıca tüm balkan ülkelerinde, Romanya, Kosova, Arnavutluk, Karadağ, Sırbistan, Kuzey Makedonya, Yunanistan gibi ülkelerde de sizlerin hukuki olarak yanında olmaya devam etmekteyiz. Ofisimize 0216 504 58 26 ve 0533 197 74 16 numaralı hatlardan ulaşabilirsiniz.
Avukat Hüseyin ACAR
Reşit Hukuk & Danışmanlık
Kurucu Avukat
