1.APARTMAN VE SİTELERDE YÖNETİCİ ATANMASI KANUNEN ZORUNLU MUDUR ?
Kat Mülkiyeti Kanununa göre anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir. Ancak anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Yönetici tek kişi olabileceği gibi üç kişiden oluşan kurul şeklinde de olabilir.
2.YÖNETİCİNİN KAT MALİKLERİNDEN OLMASI ZORUNLU MUDUR ?
Kat Mülkiyeti Kanununa göre yönetici kat maliklerinden seçilebileceği gibi dışarıdan seçilen biri de olabilir. Hatta günümüzde apartman yönetimi için kurulmuş olan şirketler de vardır. Yönetimin, profesyonel site yönetimlerine devri de mümkündür .
3.YÖNETİCİ KİM TARAFINDAN NASIL SEÇİLİR ?
Kat Mülkiyeti Kanununa göre yönetim ya da yönetim kurulunun seçimi kat malikleri kurulunca yapılır. Ancak yöneticinin nasıl seçileceği anagayrimenkulün yapısına göre değişiklik göstermektedir.
Tek parselde tek blok şeklinde oluşturulan yapıya apartman denir. Apartman kat mülkiyetine tabi ise (kat mülkiyeti kurulmuşsa ya da kanundaki özel hüküm gereği kat irtifakı kurulmuşsa) kat maliklerinin oluşturmuş olduğu kurulda yönetici, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir.
Ancak tek parselde birden fazla blok, birden fazla parselde tek blok ya da birden fazla parselde birden fazla blok bulunuyorsa toplu yapı söz konusudur. Bu durumda apartmanın yönetiminde etkili olan iki farklı kurul vardır : Blok Kat Malikleri Kurulu ve Toplu Yapı Temsilciler Kurulu.
Blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için yönetici atar. Yönetici, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir.
Toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici atar. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.
4.YÖNETİCİNİN KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISINDA SEÇİLEMEMESİ DURUMUNDA NE
OLUR?
Kat Mülkiyeti Kanununa göre yöneticinin kat malikleri kurulu toplantısında seçilmesi gerekmektedir. Olağan kat malikleri kurulu yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. BU ZAMANLAR DIŞINDA YAPILAN TOPLANTILAR OLAĞANÜSTÜ KAT MALİKLERİ KURULU KABUL EDİLMEKTEDİR.
Her ne kadar Kanunda açıkça düzenlenmemiş olsa da olağan kat malikleri kurulu için bir çağrı yapılmalıdır. Bu çağrı herhangi bir şekle ve zamana tabi olmamakla birlikte gündem maddelerini içermelidir. Ancak dava açılma ihtimaline karşı ispatlanabilmelidir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilmelidir.
Kanuna göre kat malikleri kurulu, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla toplanır. Yönetici de kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir. İlk toplantıda kanunda belirtilen çoğunluk sağlanamadığı takdirde ikinci kez kat malikleri kurulu toplanır. Bu toplantıda da yöneticinin seçilebilmesi kat maliklerinin sayı ve oy çoğunluğuyla kabulüne bağlıdır. Bu toplantıda da yönetici seçilemezse kat maliklerinin birinin isteme üzere Sulh Hukuk Mahkemesi gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Stajyer Avukat Sema Nur Deveci Ustundağ
Avukat Hüseyin Acar
Reşit Hukuk & Danışmanlık
