KİRALANANIN HAKSIZ TAHLİYESİ HALİNDE KİRACININ HAKLARI (KONUT KİRASI)

Ülkemizde son yıllarda kira bedellerin hızla yükselişi kira uyuşmazlık oranlarını da beraberinde artırmıştır. Bunun bir sonucu olarak uygulamada kiracılar, kira bedelinde fahiş zam talepleriyle karşı karşıya kalabilmektedirler. Kira bedeli artışı konusunda kiracı ile mutabık olamayan kiraya verenler, ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi farklı hukuki araçları kullanarak kiralananın tahliyesi yoluna gidebilmektedirler. Yazımızda kiralananın haksız tahliyesi halinde kira hukuku kapsamında kiracının haklarını incelemiş olacağız.

A.MEVZUAT

Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun m.299 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.

B.KİRA BEDELİ ARTIŞ ORANI NASIL BELİRLENİR?

TBK m. 313’e göre kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kira bedeli kiracının asli edim yükümlülüğüdür. Kira bedeli kural olarak para ile ödenir. Kira bedeli, ne şekilde ödeneceğini ve ödeme zamanı kira sözleşmesinde yer alır. Taraflar kira artış oranını kira sözleşmesi ile belirleyebilirler. Yine TBK m. 344’e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Fakat TBK Geçici madde 1’ göre 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde kira artış oranı %25’i geçemeyecektir.

C.KİRA ARTIŞ ORANINDA YÜZDE 25 SINIRI NEDİR ?

11 Haziran 2023 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan ‘Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’ ile Türk Borçlar Kanununa eklenen geçici madde 1’de kira bedeli artış oranına ilişkin yeni bir düzenleme getirilmiştir. Maddeye göre 11/06/2023 ile 01/07/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Dolayısıyla belirtilen tarihler arasında yenilenen kira sözleşmelerinde yüzde yirmi beşi aşan kira artış oranları ile ilgili hükümler geçersiz olacak kiraya verenler tarafından bu oranı aşan teklifler kabul edilemeyecektir. Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde 1 hükmü sadece konut kiralarını kapsamaktadır.

D.KİRAYA VEREN, KİRA BEDELİNDEN KAYNAKLI OLARAK KİRALANANI TAHLİYE EDEBİLİR Mİ?

TBK m.347’e göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Dolayısıyla kiracının aksi bildirimde bulunmaması halinde kira sözleşmesi yenilenmiş olacaktır. Kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde sözleşmenin hükümleri aynı şekilde uygulanmaya devam edileceğinden kira artış oranı da belirlenen hükümle uygulama alanı bulacaktır. Dolayısıyla taraflar yeni bir kira sözleşmesi yapmadıkça yapılan kira sözleşmesiyle bağlılıkları uzayan yıllarda da devam edecektir.

Kiraya verenler kira bedeline ilişkin uyuşmazlık hallerinde kiralananın tahliyesini ardından yeni kiracı ile talepleri tutarındaki kira bedelini kapsayan kira sözleşmesini yapmayı amaçlamaktadırlar. Fakat kira artış oranındaki anlaşmazlığın sebep gösterilerek doğrudan kiralananın tahliyesi mümkün değildir.    

Kiralananın tahliyesi TBK’da çeşitli hallerde düzenlenmiştir. (Kiralananın tahliye hallerine ilişkin yazımızı okumanızı tavsiye ederiz.) Uygulamada kiraya verenler kira artış oranlarında mutabık kalınmaması halinde sıklıkla gereksinim yoluyla kiralanın tahliyesine başvurmaktadırlar. Oysaki gereksinim yoluyla tahliye davasının konusu kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklar değildir. Kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye davasından sonra 3 yıl boyunca konutu eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Başkasıyla yapılan kiralamalarda TBK m. 355 gereğince yeniden kiralama yasağı kapsamında eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödeme yükümlülüğü doğacaktır.

E.GEREKSİNİM (İHTİYAÇ) NEDENİYLE TAHLİYE DAVASININ ŞARTLARI

Gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkin TBK 350. maddesi şu şekildedir:

‘’Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,… belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.’’

ŞARTLAR

1-Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı kullanma ihtiyacı

Gereksinim nedeniyle tahliye uygulamadaki ifadesiyle ihtiyaç nedeniyle davası açılmasındaki ön koşul kanunun lafzından da anlaşılacağı üzere kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı kullanma ihtiyacının var olması gerekmektedir. Kiraya veren sayılan kişiler haricindeki yakınlarının ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi mümkün değildir.

2-İhtiyacın zorunlu, gerçek ve samimi olması

Kiralananın gereksinim nedeniyle tahliyesinin mümkün olabilmesi için ihtiyacın zorunlu, gerçek ve samimi olması gerekmektedir. Yargıtay içtihatlarından örnek vermek gerekirse, sağlık durumunun kiralanana geçmesini gerektirmesi, kiraya verenin kendisinin veya ihtiyaç sahibinin kirada oturması. Bu üç unsurunda bir arada bulunması gerekmektedir.

3-Davanın süresi içerisinde açılması

Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde gereksinim nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.

Yukarıda saydığımız gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye davası şartları sağlanmadan açılan davaların reddi gerekmektedir. Fakat uygulamada ev sahipleri şartların sağlanıp sağlanmadığı dikkate alınmaksızın bu dava ile kiralananın tahliyesi yoluna gidebilmektedirler. Bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmaması halinde yeniden kiralama yasağı gereği kiracının tazminat hakkının doğacağı unutulmamalıdır.

F.KİRAYA VERENİN YENİDEN KİRALAMA YASAĞI

TBK m. 355 uyarınca kiraya veren, gereksinim nedeniyle kiralananın tahliyesini sağladığında, haklı bir sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi halde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.

G.SONUÇ OLARAK: KİRACININ HAKLARI

Kanunda öngörülen tahliye halleri olmaksızın salt kira bedelinin artışı hedeflenerek yapılan ihtarların da karşılığı olmayacaktır. Ayrıca yukarıda bahsettiğimiz üzere gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında dahi haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmeden başkasına kiralanması halinde kiracının tazminat hakkı doğacaktır.

Kiracılar 11/06/2023 ile 01/07/2023 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde TBK Geçici Madde 1 hükmü gereği yüzde yirmi beşten fazla yapılacak kira artışlarının hükümsüz olduğu bildirimini mutlaka kiraya verenlere yapmalıdır. Kiracıların yüzde yirmi beşten fazla yapılan kira artış oranlarından sorumluluğu bulunmamaktadır.

Stj. Av. M. Furkan FERAH

THE RIGHTS OF THE TENANT IN CASE OF UNFAIR EVICTION OF THE TENANT (HOUSING RENT)

The rapid rise in rental prices in recent years in our country has also increased the rental dispute rates. As a result of this, in practice, tenants may face exorbitant demands for rent increases. Renters who cannot agree with the tenant on the increase in the rental price can go on the path of eviction of the leaseholder by using different legal tools, such as eviction due to need. In our article, we will examine the rights of the tenant within the scope of rental law in case of unfair eviction of the tenant.

A.REGULATION

The lease agreement is governed by article of the Turkish Code of Obligations No. 6098.it is regulated in articles 299 et seq.

B.HOW IS THE RENTAL PRICE INCREASE RATE DETERMINED?

TBK m. According to article 313, the tenant is obliged to pay the rent. The rental price is the main performance obligation of the tenant. The rent is paid, as a rule, with money. The rental price, the way in which it will be paid and the pay time are included in the rental agreement. The parties can determine the rate of rent increase by the lease agreement. TBC m again. according to Article 344, the agreements of the parties regarding the rental price to be applied during the renewed lease periods are valid provided that they do not exceed the rate of change in the consumer price index in the previous rental year compared to the twelve-month averages. Dec June 11, 2022, 1 July 2023 renewed lease agreements according to the provisional Article 1 of the TCO rent increase rate will not exceed 25%.

C.WHAT IS THE 25 PERCENT LIMIT ON THE RENT INCREASE RATE?

Published in the official gazette dated June 11, 2023, ‘Law with the law of the Turkish law of obligations’ in the Turkish law of obligations added to provisional Article 1 introduced a new regulation regarding the rent increase. According to the Article, the agreements on the rental price to be applied during the renewed lease periods between Dec. 11/06/2023 and 01/07/2023 (including this date) are valid provided that they do not exceed twenty-five percent of the rental price for the previous lease year. Therefore, the provisions on rent increase rates exceeding twenty-five percent in the lease agreements renewed between the specified dates will be invalid, and proposals exceeding this rate will not be accepted by the lessor. Dec. The provision of temporary article 1 added to the Turkish Code of Obligations covers only residential rents.

D.CAN THE LESSOR EVICT THE LESSOR DUE TO THE RENTAL PRICE?

TBK m.according to Article 347, unless the tenant gives notice at least fifteen days before the expiration of fixed-term contracts in residential and roofed workplace leases, the contract is considered extended for one year with the same conditions. Therefore, the lease agreement will be renewed if the tenant does not notify otherwise. In case of renewal of the lease agreement, the provisions of the agreement will continue to be applied in the same way, since the rent increase rate will also find application with the determined provision. Therefore, unless the parties enter into a new lease agreement, their commitment to the lease agreement will continue in the extended years.

In the event of a dispute regarding the rental price, the lessor intends to conclude a rental agreement covering the rental price in the amount of their demands with the new tenant following the eviction of the lessor. However, it is not possible to evict the tenant directly by showing the reason for the disagreement in the rent increase rate.    

The eviction of the leaseholder is regulated in various cases in the TCO. (We recommend that you read our article about the eviction of the leaseholder.) In practice, renters often resort to eviction of the rental by necessity if the rent increase rates are not agreed. However, the subject of the eviction case through the requirement is not the disputes related to the rental price. The lessor cannot rent the house to anyone other than the former tenant for 3 years after the eviction case due to the need. For leases made with someone else, TBK m. pursuant to Article 355, within the scope of the rental ban, the obligation to pay compensation to the former tenant not less than the annual rental fee paid in the last rental year will arise.

E.CONDITIONS OF THE CASE FOR EVICTION DUE TO THE NEED (NEED)

TCO 350 on the eviction of the tenant due to the requirement (need). its substance is as follows:

‘The lessor, the lease agreement;

1. The unsuitable wife, descendants, dependents, by law, or for other people ustsoy the residential or workplace requirements due to the requirement to use if you have fixed-term contracts at the end of a period, indefinite-term contracts of lease termination notice of termination in accordance with the general provisions relating to the time period and determined in accordance with opener within one month from the date prescribed for you can end up with a lawsuit.’’

conditions

1-The need to use the leased property for the lessor himself, his spouse, subordinate, superior or other persons who are obliged to depend on him by law

Evacuated because of the requirement because of the need the rest of the case with the statement in the application pre-requisites of the lessor to be understood from this article, husband of descendants, dependents, or others who have the need to use loans for ustsoy by law should be. It is not possible to evict the tenant due to the need of his relatives, except for the people who are considered to be the lessor.

2-Your need is mandatory, real and sincere

In order for it to be possible for the tenant to be evicted due to the need, the need must be mandatory, real and sincere. To give an example from the case law of the Court of Cassation, the fact that the health condition requires the transfer to the lessor, the lessor himself or the person in need is sitting in the lease. These three elements must coexist Decisively.

3-Opening the case within the time limit

At the end of the period in fixed-term contracts, an eviction lawsuit must be filed due to the requirement within one month starting from the date to be determined by complying with the termination period and the periods stipulated for notification of termination in accordance with the general provisions on rent in indefinite-term contracts.

Due to the requirement (need) we have mentioned above, lawsuits filed without providing the conditions of the eviction case should be dismissed. However, in practice, landlords can go on the path of eviction of the leaseholder with this case, regardless of whether the conditions are met. It should be noted that if this need is not real, sincere and mandatory, the tenant's right to compensation will arise due to the ban on re-leasing.

F.THE LESSOR'S PROHIBITION OF RE-RENTING

TBK m. pursuant to Article 355, when the lessor ensures the eviction of the lessor due to necessity, he cannot rent the lessor to anyone other than his former tenant unless three years have elapsed without a justifiable reason. Otherwise, the lessor will be obliged to pay compensation to the former tenant not less than the annual rent paid in the last rental year.

G.AS A RESULT: THE RIGHTS OF THE TENANT

There will be no compensation for the warnings made by aiming to increase the rent price without the eviction situations stipulated in the law. In addition, as we mentioned above, even if the tenant is vacated for the purpose of necessity, the tenant will have the right to compensation if the tenant is rented to someone else for three years without a justifiable reason.

Tenants should definitely notify the lessor that rent increases of more than twenty-five percent are invalid in accordance with the provision of Temporary Article 1 of the TCO in the lease agreements renewed between Dec. 11/06/2023 and 01/07/2023. Tenants are not responsible for rent increase rates of more than twenty-five percent.

Stj. Hunt. M. Furkan FERAH