A. Genel Olarak Sözleşme Ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
Anayasamızda belirtilen temel özgürlüklerden birisi de "Sözleşme hürriyeti"dir (m.48). Sözleşme özgürlüğü ile, taraflar; sözleşmenin karşı tarafını seçebilir, sözleşmeyi istediği şekilde yapabilir, sözleşmenin içeriğini dilediği şekilde düzenleyebilir ve sözleşmeyi istenilen şekilde sonlandırabilirler. Fakat, herkes, bu haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken yasalarca belirtilen tüm kurallara uymak zorundadır. Bu bağlamda kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin yapılmasında dikkat edilecek hususlar ve uyulması gereken kurallar vardır. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin kuruluşu öncesindeki hazırlık safahatı ve imzalanması aşamasında, ilk olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlığı ve imzası aşamasında özellikle dikkat edilmesi gereken, sözleşmenin geçerlilik kazanması veya iptal edilmemesi için gereklen şartların ortaya çıkması önem taşımaktadır.
B. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geçerlilik Şekli
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin şekli konusunda da herhangi bir tartışma bulunmamaktadır. Sözleşme, TMK m 706, TBK m 237, Tapu Kanunu m 26, Noterlik Kanunu m 60 ve m 89 gereğince noterde düzenleme şeklinde resmi şekil şartına uygun olarak yapılmak zorundadır. Bu şekilde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçerli değildir. Bu durumda yapılan iş bedeli sebepsiz zenginleşme esaslarına göre geri istenebilir. Fakat, uygulamada bazı hallerde şekle uygun yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflar için bağlayıcı, yani “geçerli” olabilmektedir.Şekle uygun düzenlenmeyen bu sözleşmelerin tarafları bağlayabilmesi için:Edimlerin karşılıklı olarak tamamen ifâ edilmiş olması;Müteahhit tarafından inşaatın tamamı veya büyük bir bölümünün yapılmış olması;Arsa payının müteahhit adına geçirilmiş olması;Tarafların karşılıklı ve kısmen edimlerini ifâ etmiş olmaları gerekir.
C. İlgili Yargıtay KararlarıYargıtay yukarıda belirtilen koşullarla adiyen yapılan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerini geçerli saymaktadır. Yargıtay'ın bu konudaki görüşüne göre: "Sözleşme adi yazılı şekilde düzenlenmişse de, yüklenici sözleşmede öngörülen inşaatı tümüyle yapıp bitirmiş ve arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümleri de teslim etmiş olduğundan artık bu aşamadan sonra sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürmek Medeni Kanun’un 2. maddesindeki iyi niyet kuralı ile bağdaşmaz."(Y15HD, E.1994/3473, K.1995/587, T.07/02/1995)
"Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noter huzurunda düzenlenme şeklinde yapıp resmiyet kazanması zorunludur. Haricen yapılan sözleşme geçersizdir. Dava konusu olayda sözleşme resmi şeklide yapılmamışsa da tapuda devir yapılmakla geçerli hale gelmiştir. Akdi ilişkinin sıhhati konusunda herhangi bir sorun kalmamıştır." (Y15HD, E.2010/3072, K.2011/3268, T.02/06/2011)
Sözleşme adiyen yapılmış olsa dahi, şayet taraflar sözleşme şartlarına uyup, kendi üzerlerine düşen edimleri yerine getirerek eseri tamamlamış iseler, artık sözleşme hükümlerine uyulması gerekir. Bu aşamada onun geçersiz olduğunu savunmak objektif iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz ve hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir.”denilmektedir.
D. Sonuç
Dolayısıyla yukarıda anlattığımız üzere Adi Yazılı Şekilde Taraflar arasında imzalanan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi kural olarak Noter'de Düzenleme şeklinde yapılmalı, aksi halde geçerliliği korunmayacaktır. Fakat artık Sözleşmenin geçersizliğini tarafların ileri sürmesi M.K. 2. maddesi gereğince iyi niyet kurallarına aykırıysa bu iddia hukuken korunmayacaktır.