1.ORTAK YER NEDİR?

Kat Mülkiyeti Kanununun 2.maddesine göre ortak yer anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerini ifade etmektedir. Kanunun 4.maddesinde ortak yerlerin nasıl belirleneceği hükme bağlanmıştır:

‘‘ Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Kanun maddesine bakıldığında ortak yerler; sözleşmeyle belirlenen ve kanunda belirlenen ortak yerler olmak üzere ikiye ayrılır. Kanunda düzenlenen ortak yerler sınırlı sayıda değildir çünkü maddenin devamında kanunda sayılanların dışında ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeylerin de ortak yer sayılacağı düzenlenmiştir.

2.ORTAK YERLERİN KİRAYA VERİLMESİ MÜMKÜN MÜDÜR?

Bazı site yönetimleri ortak alanları kiraya vermek suretiyle yönetime katkı sağlamayı amaçlamaktadır. Ancak kanuna ve Yargıtay içtihatlarına göre her ortak yerin kiraya verilmesi mümkün değildir.

Kat Mülkiyeti Kanunun 45. Maddesinde ‘‘Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.’’ Hükmü yer almaktadır. Maddede görüleceği üzere anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması söz konusudur. Doktrinde bir grup yazar maddede sayılanın haricinde yer alan ortak yerlerin kanunun 30.maddesi uyarınca kiraya verilebileceği kanaatindedirler.

Diğer grup yazar ise burada sayılanlar haricinde yer alan ortak yerlerin kiraya verilemeyeceği görüşündedir.

Yargıtay ise birden fazla yönde karar vermiştir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2006/7513 Esas 2006/10438 sayılı dosyasında ortak yerlerin OYBİRLİĞİYLE DAHİL KİRAYA VERİLEMEYECEĞİNE hükmedilmiştir:

‘‘Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamasında, ortak amaçlara tahsis edilmiş olan yerlerin herhangi bir gelir getirmesi ve tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması halinde dahi kiraya verilmesi mümkün olmadığından, bu gibi yerlerin işgali sebebiyle ecrimisil istenemez. ‘’

Ancak Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2000/9913 Esas, 2000/10786 sayılı kararında ise ortak yerlerin oy birliği ile kiraya verilebileceğine hükmedilmiştir:

“Ana yapının ortak yerleri ancak tüm kat maliklerinin oybirliği ile aldıkları karar üzerine kiraya verilebilir.”

Aynı yönde Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2005/666 Esas, 2005/1889 Karar sayılı dosyası mevcuttur:

“Kat Mülkiyeti Kanununa göre, ana taşınmazın bir hakla kayıtlanması veya ortak yerlerin kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.”

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2017/4980 Esas ,  2019/6055 Karar sayılı dosyasında ise ÖZEL AMAÇLARA TAHSİS EDİLMİŞ ORTAK YERLERİN kiraya verilemeyeceğine, ayrıca haksız işgal nedeniyle ecrimisil istenemeyeceğine hükmedilmiştir:

‘‘Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamasında, özel amaçlara tahsis edilen yerlerin herhangi bir gelir getirmesi ve tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması halinde dahi kiraya verilmesi mümkün olmadığından, bu gibi yerlerin işgali sebebiyle ecrimisil istenemez. Somut olayda davaya konu edilen sığınak ortak kullanım alanı olan yerlerden sayıldığından ecrimisile yönelik davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle kabulüne karar verilmesi…’’

Aynı yönde Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2018/2656 Esas, 2019/2558 Karar sayılı dosyası mevcuttur:

"...Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamasında, özel amaçlara tahsis edilen yerlerin herhangi bir gelir getirmesi ve tüm kat maliklerinin oy birliğiyle karar alması halinde dahi kiraya verilmesi mümkün olmadığından, bu gibi yerlerin işgali sebebiyle ecrimisil istenemez. Somut olayda davaya konu edilen ön bahçe ortak kullanım alanı olan yerlerden sayıldığından ecrimisile yönelik davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden” bozulmasına karar verilmiştir.

Görüldüğü üzere Yargıtay’ın bu konuya ilişkin çeşitli kararları mevcuttur. Kanımca Yargıtay’ın demiş olduğu gibi ÖZEL AMAÇLARA TAHSİS EDİLMİŞ sığınak gibi ortak alanların kiralanması mümkün değildir. Diğer ortak alanların kiralanmasında ise oybirliği ile verilmiş karar gerekmektedir.

Stajyer Avukat Sema Nur Deveci Ustundağ

Avukat Hüseyin Acar

Reşit Hukuk & Danışmanlık