KİRALANAN TAŞINMAZIN TAHLİYESİ
GİRİŞ :
Kira sözleşmelerine ilişkin hükümlerin düzenlendiği Türk Borçlar Kanunu; kira sözleşmelerini genel hükümler, konut ve çatılı iş yeri kiraları ve ürün kirası olmak üzere üç kategoride ele almıştır. İşlem hayatında en sık karşılaşılan kira sözleşmeleri konut ve çatılı iş yeri kiralarıdır. Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde Kanun, kiracıyı koruyucu hükümler getirmekle birlikte kiraya veren ve kiracı açısından sözleşmenin belirli süreli veya belirsiz süreli olmasına göre farklı şekillerde sona erme sebepleri öngörmüştür. Sona erme ise tarafların sözleşmeyi fesih iradelerini bildirmeleri şeklinde olabildiği gibi Kanun’da öngörülen hallerde dava yolu ile gerçekleştirilebilmektedir. Kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirebilmesi; Kanun’da öngörülen sürelere uyarak yapılabilmekte ancak bu süreler oldukça uzun olduğundan kiracının geçerli bir tahliye taahhüdü verdiği durumlarda tahliye taahhüdüne dayalı olarak daha kısa sürede netice alınabilmektedir. Tahliye ise dava yolu ile veya dava yoluna başvurmaksızın İcra ve İflas Kanunu’nda öngörülen ilamsız takiple gerçekleştirilebilmektedir. Bu yazımızda konut ve iş yeri kiralarında taşınmazın tahliyesi ele alınacaktır.
1. KİRALANAN TAŞINMAZIN İLAMSIZ TAHLİYESİ
Kural olarak İcra ve İflas Kanunu ilamsız takip yolunu para ve teminat alacakları için öngörmüşse de istisnai olarak kiralanan taşınmazların icra yolu ile tahliyesine ilişkin iki durum öngörülmüştür.
1.1- Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız İcra Yoluyla Tahliye
Kiracı, ödemekle yükümlü olduğu kira bedelini ve eğer aksine anlaşma yoksa yan giderleri (temizlik, bakım, kullanma giderleri) ödemekle yükümlüdür. Eğer kiracı kira bedeli ve yan giderleri ödeme konusunda temerrüde düşerse kiraya verenin kiracıyı tahliye ettirmesi için birtakım imkanlar mevcuttur.
Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya verenin tahliye istemeksizin yalnızca kira alacağının tahsili yönünde icra takibi başlatması mümkündür ancak yazımızın konusunun özellikle tahliye olması itibariyle kiraya verenin alacağının tahsiline ek olarak tahliye de talep etmesi ve ilamsız tahliye açıklanacaktır. Öncelikle kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız icra yoluyla tahliye için taraflar arasında mevcut bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir. Kira sözleşmesinin yazılı olması şart değildir. Süresi geçmiş kira sözleşmeleri için bu takip yoluna başvurulması mümkün değildir. Kiraya veren, sözleşmeye dayanarak kiranın ödenmesi ve kiralananın tahliyesi talebini içeren bir icra takibi başlatacaktır. İcra dairesi, borçluya 6 ay ve daha uzun süreli kira sözleşmeleri için 7 gün, 6 aydan kısa süreli kira sözleşmeleri için 3 günlük içinde itiraz edebileceğini ve 30 gün içinde ödeme yapması gerektiğini; itiraz edilmemesi ve ödeme yapılmaması halinde kiraya verenin icra mahkemesinden tahliye talep edebileceği hususunu ihtar eder.
Kiracı kendisine tebliğ edilen ödeme emrine süresi içerisinde itiraz ederse itirazın niteliğine göre icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılması veya sulh hukuk mahkemesinde kira alacağının tahsili ile tahliye talepli dava istenir. Eğer kiracı sözleşmeye veya sözleşmedeki imzaya itiraz ederse, kira sözleşmesi noterde düzenlenmedikçe icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılması talep edilemeyecek ve sulh hukuk mahkemesinde dava açılacaktır. Ancak kiracı sözleşmeyi kabul etmekle diğer bir deyişle sözleşmeye itiraz etmemekle birlikte borca itiraz ederse bu durumda sözleşmeyi kabul etmiş sayılacağından icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılması talep edilebilecektir.
1.2- Kira Süresinin Sona Ermesine Dayalı İlamsız İcra Yoluyla Tahliye
1.2.1- Sözleşmenin Feshine Dayalı Sona Erme
Yukarıda değinildiği üzere belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşme süresinin dolmasından en az 15 gün önce kiraya verene sözleşmenin yenilenmeyeceğine dair yazılı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı şartlarda 1 yıl daha uzamış sayılır. Kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme hakkı ancak onuncu uzama döneminin bitimini takip eden kira döneminin sona ermesinden en az üç ay önce sözleşmenin yenilenmeyeceğini bildirmesi ile mümkündür. Yani 01.09.2021 tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi için kiraya veren en geç 30.06.2032 tarihinde bildirimde bulunarak 30.09.2032 tarihi için sözleşmeyi sona erdirebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı; altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiraya veren ise ancak kira sözleşmesinin başlangıcından 10 yıl geçmesinden sonra altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Örnek vermek gerekirse 01.09.2021 tarihli belirsiz süreli kira sözleşmesinde kiracının altı aylık kira dönemi 28.02.2022, 31.05.2022, 31.08.2022 şeklinde olmaktadır. Kira sözleşmesini 31.05.2022 tarihinde sona erdirmek isteyen kiracının en geç 28.02.2022 tarihinde fesih bildirimi göndermiş olması gerekir.
Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine rağmen kiracının kiralayanı boşaltmaması durumunda sözleşmenin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde İcra ve İflas Kanunu’nun 272.maddesi gereği ilamsız icra yolu ile taşınmazın tahliyesini talep edebilir.
1.2.2- Kiracının Vermiş Olduğu Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye
Görüldüğü üzere kiraya verenin kira süresinin sona ermesi sebebiyle ilamsız icra kanalı ile kiracıyı tahliye ettirmesi için öngörülen süreler oldukça uzundur. Ancak kiracının kira sözleşmesi uyarınca kiralananın kendisine tesliminden sonra, yazılı olarak belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı üstlendiği tahliye taahhüdünü kiraya verene vermiş olması halinde kiraya veren, eğer kiracı belirlenen tarihte taşınmazı tahliye etmemişse bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra dairesinden taşınmazın tahliye edilmesini talep edebilir. İcra dairesi kiracıya tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz etmez ve 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmezse taşınmazdan zorla çıkarılacağını ihtar eden bir tahliye emri gönderir. Eğer kiracı tahliye emrinde kira sözleşmesine, tahliye taahhüdündeki imzaya veya tarihe itiraz ederse taahhüt noter onaylı olmadığı sürece icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenemeyecek ve kiraya verenin sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açması gerekecektir. Kiracı imzaya ve tarihe itiraz etmez ancak tahliye taahhüdünden sonra sözleşmenin yenilendiği gibi bir itirazda bulunursa tahliye taahhüdü kesinleşeceği için kiraya veren icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep eder.
2. KİRALANAN TAŞINMAZIN DAVA YOLUYLA TAHLİYESİ
2.1- Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
Kiraya veren, kiralanan taşınmazı kendisinin, eşinin, çocuklarının, torunlarının, anne-babasının, büyükanne-babasının ve kanunen bakmakla mükellef olduğu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı olması durumunda, belirli süreli sözleşmelerde sözleşmede belirlenen sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirimi sürelerine uymak koşulu ile sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açarak taşınmazın tahliyesini isteme hakkına sahiptir.
2.2- Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye Davası
Kiralanan taşınmazda taşınmazın yeniden inşası olarak adlandırılacak büyük çapta bir imar, genişletme, esaslı onarım gibi değişim yapılmasının gerekli olduğu ve bu faaliyet yapılırken kiracının taşınmazda yaşaması mümkün olmayacak ise, kiraya veren gereksinim nedeniyle tahliyede belirtilen sürelere uymak kaidesiyle yine bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açarak taşınmazın tahliyesini talep edebilir.
2.3- Taşınmazın Yeni Malikinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
Kira sözleşmesi devam ederken taşınmazın üçüncü kişiye satılması halinde bu yeni malik kendisinin ve tıpkı kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle tahliyede sayılan kişilerin konut ve iş yeri ihtiyacı halinde taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla kira sözleşmesini altı ay sonra sulh hukuk mahkemesinde açacağı bir dava ile sona erdirebilir.
Yeni malik dilerse sözleşmeyi, sözleşmenin bitim süresini bekleyerek bu süreden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Kira sözleşmesinin tapuya şerh verilmiş olduğu durumlarda ise yeni malik taşınmazı edinirken kira sözleşmesine katlanarak edindiği kabul edildiğinden ihtiyaç nedeniyle sözleşmeyi sona erdiremeyecektir.
2.4- Kiracının veya Eşinin Konutu Bulunması Halinde Tahliye Davası
Kiracının veya eşinin, kiralanan taşınmazla aynı belde belediye sınırları içerisinde veya aynı ilçede oturmaya elverişli bir konutunun bulunması halinde kiraya veren, eğer kira sözleşmesinin kurulması esnasında bu durumu bilmiyorsa belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin bitimi, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemlerine uygun şekilde bildirim yapılan sürenin bitiminden itibaren dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
2.5- Kiracının Kira Bedelini Ödememesinden Kaynaklı İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası
Kiracı, 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, 1 yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödememiş ve bu nedenle kendisine iki defa haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir. Bu yol genellikle daha meşakkatli ve uzun süren bir yöntem olduğundan uygulamada temerrüt nedeniyle İcra ve İflas Kanunu’ndaki hükme dayanarak ilamsız takip başlatılmakta ve kira bedelini ödemeyen kiracı bu yolla tahliye edilmektedir.
SONUÇ :
Kiralanan taşınmazlarda yükümlülüklerini kira hukukuna uygun olarak yerine getiren kiracıları koruyucu hükümler çerçevesinde kiraya verenlerin haksız olarak kiracıyı tahliye etmelerinin önü kapatılmıştır. Yukarıda izah edilmeye çalışılan hallerin gerçekleşmesi durumunda ise kiraya verenler gerek İcra ve İflas Kanunu’nda öngörülen yollarla ilamsız takibe başvurmak gerekse de Türk Borçlar Kanunu’nda ihdas edilen şartlar gereği tahliye davası açmak yoluyla kiracıları tahliye edebilmektedir. Hem ilamsız takip hem de dava yolu ile kiracının tahliyesinin istenmesi durumunda her iki tarafın da hak ve yükümlülüklerini bilmesi ve yasal prosedürün hızlı takip edilebilmesi amacıyla bir avukattan yardım almanızı tavsiye ederiz.
KAYNAKÇA :
Osman Duran, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Kapsamındaki Taşınmazların Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesinde Kira Sözleşmesine İtiraz ve Kaldırılması”, 2018.
Hakkı Mert Doğu, “Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinin Üçüncü Fıkrasına Göre Kiraya Verenin Kira Sözleşmesini Sona Erdirmesi”, 2020.
Ömer Başar, “Kira Bedelini Ödemede Temerrüt ve Sonuçları”, 2020.
Hayrettin Fırat Mehmetoğlu, Kiralananın El Değiştirmesi ve Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Fesih Hakkı, 2019.
Avukat Emine GÖĞÜŞ
Avukat Hüseyin ACAR
Reşit Hukuk & Danışmanlık
